（二）房地产企业销售未完工产品收入的税务处理
1、预收账款确认收入的时间
（1）非房地产企业销售商品收入的确认标准
房地产企业销售未完工产品收入与一般企业销售商品收入确认的标准规定不同。一般企业销售商品是依据《企业会计准则第14号——收入》和《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）关于销售商品的收入标准进行确认。即企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；3.收入的金额能够可靠地计量；4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
（2）房地产企业销售未完工产品收入的确认标准
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。”第九条规定“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。基于此规定，房地产企业销售未完工产品收取预收账款确认收入的时间是以房地产企业与业主正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》的当天。
2、预售收入可以作为业务招待费和广告宣传费的扣除基数
根据国税发[2009]31号文件和《企业所得税法实施条例》中关于业务招待费、广告宣传费扣除的规定，房地产企业按《企业会计准则》核算的预售收入是可以作为业务招待费和广告宣传费的扣除基数的，不再待实际结转为收入时再将其作为计算基数。
3、预售收入所预缴的营业税金及附加准予当期税前扣除
国税发[2009]31号文件第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除”根据该条规定，房地产企业收取购房者的预售收入所预缴的营业税金及附加是按照实际发生的原则，可以在发生的当期，在税前进行扣除。
根据国税发[2009]31号文件规定，上述甲房地产公司计算的2010年、2011年度应纳企业所得税为：
2010年度可扣除管理人员工资50万元、业务招待费20万元（4000×0.5%=20，90×60%=54，20＜54，应扣除20万元）、广告宣传费300万元（4000×15%=600，300＜600，可全额扣除）、营业税金及附加262万元，合计632万元。当年未完工产品销售收入预计毛利额为400万元，全年应纳税所得额为400-632=-232万元。
2011年度当年完工产品A1房产总计销售收入为6000万元，开发成本为4000万元，毛利2000万元，扣除2010年度的预计毛利额400万元，加上当年A2房产销售收入5000万元的预计毛利额500万元，合计2100万元。可扣除管理人员工资55万元；业务招待费按当年销售收入7000万元计算的扣除限额为35万元，实际支出60万元的60%为36万元，实际扣除35万元；广告宣传费当年销售收入7000万元的扣除限额为1050万元，实际发生额200万元可全额扣除；营业税金及附加应按当年销售收入7000万元的实缴数扣除458.5万元[（5000+2000）×（5.55%+1%）=458.5].合计748.5万元。
2011年度应纳税所得额为2100-748.5=1351.5万元，可弥补2010年度亏损232万元，实际应纳税所得额为1119.5万元，应纳企业所得税1119.5×25%=279.875万元。
（三）房地产企业销售未完工产品收入的年度报表的填写
1、预售收入计入三项费用扣除基数的填写技巧及示范
（1）预售阶段在附表一第16行填列“（3）其他视同销售收入”填列预售收入4000万元，同时在附表三第19行“18.其他”填列同样金额调减4000万元。上述甲房地产公司2010年预售收入的纳税申报表的填写示范如下：
（2）预售阶段在附表二第15行“（3）其他视同销售成本”填列“预售收入×（1—计税毛利率）”=4000×（1-10%）=3600万元，同时在附表三第40行“20.其他”填列同样金额调增3600万元。（该项可以省略不填写，但是还是建议填写为好，使报表清晰明了）。
2、预收收入缴纳的营业税金及附加和土地增值税的填写技巧及示范
（1）预售阶段填列附表三第40行“20.其他”进行调减。上述甲房地产公司2010年预售收入缴纳的营业税金及附加和土地增值税为4000×（5.55%＋1%）=262（万元）.
（2）在完工年度预收账款结转收入时填列附表三第40行“20.其他”以同样金额进行调增。上述甲房地产公司2010年预售收入4000万元在2011年结转收入，其2010年预售收入4000万元已经缴纳的营业税金及附加和土地增值税为4000×（5.55%＋1%）=262（万元）在2010年的税前进行了扣除，在2011年的年度申报表填写时，应年进行调增处理.
3、预计毛利额的纳税调整的填写技巧及示范
（1）预售阶段在附表三第52行填列“预售收入×预计计税毛利率”进行调增；上述甲房地产公司2010年预售收入4000万元×10%=400万元,在附表三第52行“调增金额”填列。其填写示范如下：
（2）在完工年度填列结转该预售收入时征税的毛利额进行转回调减。
上述甲房地产公司的A1房产于2010年8月起开始预售，2011年10月份完工，其2010年预售收入在2011年结转为收入时，2010年的预售收入4000万元按照10%的预计计税毛利率征税的毛利额400万元，应于2011年度纳税申报时，在附表三第52行“调减金额”填列。
4、业务招待费、广告费和业务宣传费用纳税调整的填写技巧及示范
预售阶段的“三项费用”（业务招待费、广告费和业务宣传费用）是按比例提前扣除的；在完工年度结转收入时在附表三第40行“20.其他”进行调增预售年度已扣除的金额。上述甲房地产公司2010年因预售收入4000万元作为基数进行税前扣除的业务招待费20万元（4000×0.5%=20，90×60%=54，20＜54，应扣除20万元）、广告宣传费300万元（4000×15%=600，300＜600，可全额扣除）。在完工年度2011年，结转收入4000万元时，在附表三第40行“20.其他”进行调增预售年度已扣除的金额。
