房租上涨，缘何而起
“房子买不起，还可以租。房子不是自己的，生活还是。”
如果说在之前这还是年轻人们留在一线城市奋斗的信条。但今年7月以来，这一理由逐渐在动摇。
此前，清华水木论坛一位名为“仙翩”的网友发帖称，一套预期7,500元的自家房子出租，经过中介几轮竞价后，暴涨至10,800元。
前阵子的一篇“北京房租正在令人不安地悄然上涨”中，一位哈佛燕京学社已退休的研究员，就遇到了同样的麻烦：原来19000元/月的房租到期后，房东径直要求上涨5000元，稍一犹豫，又提价至28000元。
而临近毕业季，应届生们也纷纷感叹：“毕业第一场，居然是和其他租客抢房子。”
针对此现象，除季节性常规因素，8月17日上午伟业我爱我家集团研究院院长胡景辉接受采访，他表示：出租房源的结构性变化也会导致房租上涨。很多租赁企业，特别是长租公 寓运营商，以高于市场20%-40%的价格收房、出租，破坏了当前市场环境。采用的中装修也会推高租金，这是跟市场的状况严重脱节的。
就在8月17日当天，北京市住建委联合多部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
可以看到在数据和言论背后，坊间沸腾的民意，则更多指向了资本助推长租公寓争抢房源，人为抬高收房价格，导致租金上涨。
罪魁祸首——长租公寓？
长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。 ——我爱我家前副总裁胡景晖
长租公寓的兴起实际上是资本力量涌动的结果。长租公寓的商业模式简单分为两种：“集中式”与“分布式”。
集中式公寓的关键是获取低价物业后的精细化开发。 成规模的玩家数量很少，资金追逐龙头企业。同时，经济型酒店转型进入速度很快，竞争加剧。集中式公寓投资巨大，上万间房需要 10 亿级别的投资，因此玩家数量非常少。
分布式长租模式起步较晚，模式相对而言比较单一：从分布的房东手里取得房屋，通过房屋包租运营，标准化的服务与改造，提供整体的资产管理解决方案，解决刚需用户的租住需求。
通过公司的包租，产生信任度口碑和知名度，达到强控房源的目的。由于这种模式非常“重”，需要较高的经济成本、 时间成本、运营成本，风险较大，回收周期较长。
恒大研究院副院长夏磊则认为，在政策风口驱动下，长租公寓的参与方，有很强的抢占赛道和市场份额冲动。资本急切想从烧钱模式运转到赚钱模式，房租上涨是必然结果。
作为一个重资本的行业，长租公寓不像外卖、打车烧补贴即可获客，公寓客单价高，本身就已经需要大量的资本投入了，稍不注意就会出现资金问题，没人打得起价格战。
如果长租公寓为了拿房而去哄抬租金，意味着他自身需要花费更多的资金，承担更高的风险。
而就在近日，我爱我家前副总裁胡景晖，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”的话音刚落，杭州一家长租公寓企业就出现资金链断裂“跑路”的局面。
由于部分长租公寓企业选择与金融工具深度绑定，通过“租金贷”等方式，向金融机构融资，并玩起了“拿房-出租-租金贷融资-再拿房”的游戏，疯狂进行规模扩张。在这个过程中，若风险控制不当，就会爆雷。
房企早就布局长租公寓，新风口？
按照银行的基准利率是4.9%，你可能4.9%贷不过来，拿不到。按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓，租出去，回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏。——SOHO 中国董事长潘石屹
事实上，目前，国内排名的房地产开发商中，已有超过30家涉足长租公寓领域。房东东公寓学院创始人全雳指出，中国将真正进入一个租赁的机构化时代，至2020年，品牌公寓管理房源将达到1000万套/间规模。
万科（$万科A()$）在8月20日发布2018年半年度报告，在半年报中披露，集团致力于成为全球领先的租赁住宅企业，2014年以来积极布局长租公寓市场，2018年将租赁住宅业务确立为核心业务。
截至报告期末，集团长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。集团长租公寓业务当前已形成青年公寓（泊寓）、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。
随着品牌房企陆续进入市场，长租公寓给与金融/投资机构的机会与竞争并存。
一方面，机构投资者可以在相关项目的开发建设阶段给与资本层面的支持，另一方面，部分有主动管理能力的机构也可以有效参与到项目的运营阶段，帮助提升项目的签约率和入住率，打造项目品牌效应，使得项目本身得以增值。
除此之外，对于城市更新主题下的存量物业改造成长租项目，未来也将成为一大投资热点。
而爆雷的长租公寓可能会成为引起市场注意的点，但实际上大房企在风险控制方面不太容易出现资金链的问题。
